Geschlossene Immobilienfonds 2026: Chancen im Bestandsmarkt

Podcast 1a LAGE: Gordon Grundler über Markttrends, Risikobewertung und Strategie von Primus Valor

Der Podcast “1a LAGE” wird von zwei Experten begleitet, die unterschiedliche Perspektiven einbringen:

• Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Volkswirt am Institut der Deutschen Wirtschaft. Er bringt wissenschaftlich fundierte Analysen und empirische Daten in das Gespräch ein und ordnet Markt- und Zinsentwicklungen aus volkswirtschaftlicher Sicht ein.
• Hauke Wagner arbeitet als Projektentwickler in Hamburg. Er führt als Moderator durch die Sendung, stellt praxisnahe Fragen und verknüpft die Inhalte mit Erfahrungen aus der Entwicklung von Immobilienprojekten

Primus Valor zählt zu den führenden Anbietern geschlossener alternativer Investmentfonds für Immobilien. Das Unternehmen konzentriert sich vor allem auf Bestandsimmobilien und folgt einem klaren, wirtschaftlich motivierten Ansatz. Ziel ist es, Objekte mit Potenzial zu erwerben, die sich unter anderem durch energetische Sanierungsmaßnahmen gezielt weiterentwickeln lassen. Dieser Fokus eröffnet in Marktphasen wie 2026 bemerkenswerte Möglichkeiten, da viele private Eigentümer mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert sind – unter anderem steigenden Zinsen, hohen Sanierungskosten oder unsicheren energetischen Anforderungen.

Besonders relevant ist der deutliche Preisrückgang im Bestandsmarkt. Gordon Grundler betonte, dass gerade Immobilien mit geringer Energieeffizienz und begrenzten finanziellen Spielräumen der Eigentümer aktuell zu Preisen angeboten werden, die erheblich unter früheren Niveaus liegen.

„Die gesetztlichen Vorgaben sind für Eigentümer schon sehr hart. Oft ist der letzte Ausweg einfach zu verkaufen. Davon profitieren wir im Einkauf ganz klar.“

Gordon Grundler

Vorstand Primus Valor AG und Geschäftsführer Alpha Ordinatum GmbH

Viele Eigentümer stehen vor notwendigen Modernisierungen, können diese jedoch nicht stemmen, insbesondere wenn frühere Darlehen zu sehr niedrigen Zinsen vereinbart wurden und nun eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen ansteht. Für professionelle Anleger schafft dies ein Umfeld, in dem gezielte Ankäufe zu wirtschaftlich attraktiven Konditionen möglich sind.

Ein weiterer zentraler Aspekt des Gesprächs ist die Renditeerwartung geschlossener Fonds. Grundler führt aus, dass diese stets im Verhältnis zu risikolosen Anlagen betrachtet werden sollten. Wenn sichere Anlagen – etwa über Festgeld oder hochwertige Anleihen – eine Verzinsung von etwa drei Prozent bieten, müssen geschlossene Fonds darüber liegen, um ein angemessenes Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag sicherzustellen. Historisch lagen Fondsrenditen von Primus Valor häufig im Bereich von fünf bis sechs Prozent; in besonders starken Marktphasen konnten auch höhere Werte erreicht werden. Wichtig sei jedoch, dass diese historischen Spitzen nicht prospektiert werden, sondern Ergebnis außergewöhnlicher Marktbedingungen waren.

Neben den Marktmechanismen wurde auch die Rolle der energetischen Sanierung im Fondsmanagement diskutiert. Grundler betonte, dass Primus Valor Maßnahmen dieser Art ausschließlich aus wirtschaftlichen Gründen durchführt und nicht aus reinen Nachhaltigkeitsüberlegungen. Entscheidend sei, dass Modernisierungen sowohl für Investoren als auch für Mieter sinnvoll seien. Nicht jede Maßnahme sei ökonomisch tragfähig, sodass stets eine sorgfältige Einzelfallbetrachtung erfolgt. Zum Abschluss des Podcasts ordnete Prof. Dr. Michael Voigtländer das Marktumfeld ein und zeigte sich vorsichtig optimistisch. Damit ergeben sich aus seiner Sicht gute Gründe, Investitionen im Immobilienbereich weiterhin aktiv zu prüfen.

„Ich glaube, wir sind vielleicht ein bisschen zu pessimistisch. Wir sehen es nicht ganz realistisch. Die Lage ist besser als die Stimmung.“

Prof. Dr. Michael Voigtländer

Volkswirt am Institut der Deutschen Wirtschaft

Wohnraumbedarf: Warum die Nachfrage den Markt weiterhin prägt

Neben Preis- und Zinsentwicklungen wird deutlich, dass der strukturelle Wohnraumbedarf in Deutschland ein wesentlicher Faktor für die Stabilität des Wohnimmobiliensektors bleibt. Prof. Dr. Michael Voigtländer betont im Podcast, dass Wohnimmobilien stark von demografischen Trends und den verfügbaren Haushaltseinkommen abhängen – weniger von kurzfristigen Schwankungen an den Kapitalmärkten

Der anhaltende Bedarf an Wohnraum, insbesondere im Segment bezahlbares Wohnen, stützt den Markt langfristig. Viele Regionen verzeichnen seit Jahren ein anhaltendes Nachfrageüberhang, was sich trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten nicht grundlegend verändert hat. Für Investoren bedeutet das: Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stabil, was geschlossene Wohnimmobilienfonds in ihrer Ausrichtung unterstützt.

Warum der Bestandsmarkt 2026 besondere Chancen bietet

Die Entwicklungen verdeutlichen, dass sich im Bestandssegment besonders interessante Investitionsfenster öffnen. Gründe sind unter anderem:

• moderate Kaufpreise bei Objekten mit energetischem Optimierungsbedarf
• Verkaufsdruck durch gestiegene Zinsen und Refinanzierungsfragen
• wirtschaftlich sinnvolle energetische Sanierungen
• eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum, vor allem im Segment bezahlbares Wohnen

Für Fondsanbieter wie Primus Valor entsteht dadurch ein Umfeld, in dem Immobilien mit belegbarem Potenzial identifiziert, weiterentwickelt und langfristig stabil bewirtschaftet werden können.